纵向对比■■◆★◆◆，航头处在18号线置业鄙视链的最末端，吃不到市区的外溢，被前面层层的板块阻挡了。

　　未来浦东能够继续看得见的城市化进程也就在金色中环和临港了◆■，航头大概率没戏。

　　航头正在进行城中村改造■■◆，未来城乡面貌会有较大的改观◆★，整体居住品质有提升的希望。

　　东升家园三期从2.5万元/m²涨到3万元/m²，只涨了20%；现在已经跌到2★■★.1万元/m²◆★，较高点跌了30%；

　　而带装修的楼栋品质又一般，虽带中央空调和地暖但没有新风■■★★◆■，销售美其名曰郊区空气清新用不上。

　　浦东把航头与周浦◆◆■、康桥■◆★◆、浦江四镇打包在了一起，组成了一个整合提升型城镇圈。

　　航头的两个新盘陆家嘴锦绣澜湾、森兰·航荟名庭早在两年前就开盘了◆■★◆，查询去化数据吓我一跳◆◆★★■：

　　导致外溢到航头的购买力很少■◆，让航头的新房只能靠本地有限的客群去慢慢消化。

　　而航头2020-2023年常住人口仅增加0◆★★.8万人，远低于张江（年均增长2.3万）和临港（年均增长6.5万）。

　　锦绣澜湾、航荟名庭两个盘都是有毛坯有装修，这样的搭配在上海已经不多见了◆◆■■■■。

　　但也幸好是这样，航头的房价性价比在大张江是最高的★◆，给张江刚需留下了喘气的机会。

　　综合来看■★★，正是发展留下的种种遗憾没让航头的房价大涨★■◆■，楼市数据表现非常“惨”■■■★。

　　浦东人口导入和城市化速度已经放缓，在这样的背景下航头崛起的希望更加渺茫了。

　　目标是塑造“上海宜居型城市更新样板■★★◆★■”，改变区域内建筑老化★■■★◆■、空间拥挤、配套设施匮乏的现状：

　　以中海云麓里为例，90平米的洋房2019年开盘均价4.48万元/m²■◆■★，现在挂牌价比开盘价还低，破发了：

　　金地艺年华从4万元/m²涨到4.8万元/m²，涨了20%；现在跌到了3.4万元/m²，较高点跌了29%■■◆★◆◆。

　　北面的周浦虽然有张江南扩的利好★★◆■，但同样也要自己填满了再说★■■，带动不了航头。

　　2023年浦东新区常住人口为581◆★◆.11万人★■★，较2020年仅增长12★■.9万人■★；

　　比如北蔡带电梯的很多动迁房、康桥的次新商品房绿地康桥新苑/绿地东上海一期、周浦的很多二手房成交价都和航头新房差不多◆★。

　　该小区中楼层房源当时的业主是以400到430万的毛坯价买进的■■★◆★■，装修完以后现在350到380万拿出来卖（成交价）。

　　航头镇城中村改造项目位于镇域中部和南部★■◆，总用地面积约732◆★★◆.21亩凯发娱在线赌博◆◆■◆，共涉及5个点位；

　　虽然航头北部被张江科学城切走了一块地皮，大治河以南又被临港咬掉了一口，但都无济于事★■■◆■◆。

　　海洲桃花园一期从3.2万元/m²涨到4万元/m²，涨了25%★★■◆；现在跌到2◆◆★◆◆■.8万元/m²，较高点跌了30%。

　　更关键的是，商品房业主和动迁房业主享受的是同样的XQ配套，更加拉低了商品房的身价★★◆◆★★。

　　航头处在浦东、闵行和奉贤三区交界的三不管地带，亲爹（南汇）不疼、后爹（浦东）也不爱。

　　既没有人来买航头的新房（靠本地慢慢消化），也没有强大的购买力来拉涨航头的二手房。

　　而在二手房方面，只要前面的几位大哥不涨◆■◆，后面的航头小弟也别想涨，要看别人的脸色★■◆。

　　结合这样的定位和目前航头发展的现状，已经可以预见二十年以后的航头镇模样了。

　　航头卖4■★■★◆■.8万元/m²的新房没有性价比，北部有更加靠近浦东城区且性价比更高的替代产品。

　　毕竟航头有张江南扩的利好■★■■★◆，还是双地铁◆★★■，产品性价比又这么高，亮点还是突出的◆★■★◆。

　　后来航头随着南汇一起加入浦东大家庭■◆■◆，结果还是没受到多少待见，总体的城市化速度很慢。

　　希望航头好好把握城中村改造的机会，把配套做好★■★■■★，更好承接张江南部的外溢，当好“南花园”■■。

　　郊区小镇要想崛起，要么靠近市区能够吃到外溢（南翔、曹路、唐镇）；要么成为五大新城能够吸纳一些规划（马陆、南桥）；哪怕是一城九镇留下一个发展的底子也好（浦江、周浦）。

　　因为动迁户们拿房没什么成本■★■■★◆，多少钱出手都是赚的（中介表示成交价基本上是新房的对折）。

　　浦东除了在航头最北部的鹤沙航城建了一片现代化的动迁大居外，就给航头配了16■◆■■◆◆、18号线两条地铁，老镇中心落后的乡镇面貌一直未改◆★◆■。

　　根据浦东新区规土局披露的数据■★◆■■，航头镇建设用地占比仅38%◆■■■，远低于周浦的62%和康桥的75%。

　　可以说，航头过去是被南汇和浦东战略抛弃的地方■◆◆■，地区发展遇到的困境造成了楼市的惨状。

　　陆家嘴锦绣澜湾2023年8月份开盘到现在■■★★，推出的440套房才卖了178套，去化仅40%★■■◆：

　　次新房金地艺年华成交价格才3.45万元/m²，中海云麓里4.06万元/m²★■。

　　2017年《上海市城市总体规划（2017-2035年）》明确将航头划入生态控制线范围，这相当于给区域发展判了死缓◆◆■。

　　森兰·航荟名庭2023年底开盘到现在，推出的300套房更是仅卖了可怜的90套◆★◆◆，去化30%：

　　中介称业主自己装修也花了20到30万，还赔了一个装修的钱，现在一来一回亏惨了★◆■◆！

　　既然过去的发展红利航头没有抓到，未来也会持续错过◆■◆★★，不会再有新的规划给到航头了。

　　既然板块竞争力不强，偏偏航头开发的商品房品质还不行，降低了竞争力，拖累了价格上涨★★。

　　而商品房不一样■◆◆■，大家是用4.8万元/m²的真金白银投入的■★■，如果被动迁房压价就很吃亏。

　　现在浦东的发展逻辑很明确，两大发展重点就是金色中环和临港，航头一个都不沾，处在规划的真空地带，被边缘化了。

　　18号线堪称一条置业鄙视链，上游的北蔡、御桥、周康把来自市区的外溢都吸收掉了。

　　南面的金汇虽有东方美谷和临港自贸区加持，但本身也有很大的发展空间◆★■★，照亮不了航头；

　　值得一提的是◆■■，航头城中村改造会配套建设更多新的动迁房，这些产品会跟鹤沙航城动迁大居打一个房龄差、品质差和价格差★■◆■。

　　西面的浦江还在指望前滩辐射，航头不可能透过浦江再去接受前滩的辐射◆■■◆◆■，八竿子打不着■■◆；

　　鹤沙航城的位置比航头老镇更加靠近张江，二手房才3万元/m²★◆◆◆◆，吸走了航头的购买力。

　　浦江镇南部（鲁汇）的新房才4★◆.3万元/m²，新场打完折4.5-4.6万元/m²■■★，比航头更便宜■◆■■；

　　正是因为地理位置的偏远和规划能级的弱，限制了航头各方面的发展，这个影响进而投射到楼市上。